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通胀时代房价越贵房产投资越亏

发布时间:2020-07-17 17:39:10 阅读: 来源:橡胶地砖厂家

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在今年年初,人们考虑的是,买入房产能否增值,并跑赢CPI;时至岁尾,人们却应该自问:今天的投资房产,是否已经成为了一项负债?

11月,CPI同比上升5.1%,高于10月份的4.4%,创出28个月新高。

时近年末,京城房价松动,部分购房者也从“围观”转向考虑出手。不少人问:“买两套房抗通胀,过两年涨一点儿就卖掉行不行?”

通胀时代,普通人大都会选择房地产作为保值和升值的手段。但实际上,房市与股市道理完全一致,关键是价格与价值本身是否相符。今天房产的投资价值,早已成为一种糟糕的投资选择。

“傻子才买房子”

“打扰了,请问您位于××的房子卖吗?”这是家住朝阳小关的赵女士近期经常接到的“骚扰”电话。

开始赵女士还耐心向中介解释,她的房子一直是自住,不考虑出售,并劝对方把信息删掉。但随后赵女士发现,自己在网上的电话信息已经永远不可能被删除了,隔三岔五就有中介打电话来问她是否出售房屋。

最近一次,赵女士正在公司开会,突然一个陌生电话打过来,有了之前的经验,她选择了拒绝接听。陌生电话继续打来,赵女士再次按掉。陌生电话顽强地又打过来,赵女士一看不得不接了,估计是有什么紧急事务。

“您打算买房子吗?”对方开口就问。不胜其烦的赵女士甩出了一句:“傻子现在还买房子!”

赵女士事后想想,自己说出的实际上是心里话:“现在买房投资其实就是在和国家政策相抗衡。”

赵女士的“不买房”依靠的是直觉,而对曾经拥有多套房产的专业投资人士杨先生来说,“不买房”则是有自己的一套严密逻辑。

他认为,房产目前只适合持有、卖出,而绝不适合买入——“房地产投资的真正利润来源并不仅在于价格的绝对上涨,而更重要的是杠杆的利用率以及贷款的低利率”。杨先生说,相对其他可灵活进出的资产而言,投资房产最重要的理由之一是“杠杆”。而目前三套以上房产的政策实际上取消了投资杠杆;同时,与2008年的降息和各种鼓励购房的国家政策相反,现在加息通道已经打开,政策又打压投资,因此目前对于房产来说,投资主要理由也就消失了。

“没有杠杆的房地产投资,绝称不上是一笔好的生意。”杨先生说。今年4月,因为提前嗅到了房产新政风暴,杨先生抛出了多套房产,只留下了两套租售比仍然满意的房产。

为什么杨先生留下了租售比满意的房产?

杨先生解释说,一方面,房产出租的收益至少要覆盖贷款,才能带来正向的现金流,否则就是一项负债。杨先生手头的两套房产,贷款与租金之比为1比2,后者远远超过了前者,尽管目前进入加息周期,但较高的租金回报仍可保无虞。另一方面,房产总价目前仅为年租金收益的10倍。换句话说,如果不贷款,靠租金也可保证10年回本。

“很多人现在陷入了投资房产的误区。”杨先生说,全民炒房热潮之后,再投资房产,未来的收益很可能不是正回报。

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